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此輪疫情后房?jī)r(jià)會(huì)有怎樣的變化

來(lái)源：　點(diǎn)擊數(shù)：1182次　更新時(shí)間：2021-08-05 17:03:28

新冠病毒疫情的爆發(fā)，讓中國(guó)發(fā)展的走向突然拐了彎，其影響顯然是巨大的。

超過(guò)了03年的非典，超過(guò)了08年的汶川地震，甚至可能超過(guò)中美之間的那點(diǎn)事。

面對(duì)黑天鵝事件，房地產(chǎn)行業(yè)又將會(huì)受到怎樣的波及？

結(jié)合過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，我們不妨大膽預(yù)測(cè)：疫情帶給中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的大概率事件。

01部分房企因資金鏈破產(chǎn)

這次疫情，給房地產(chǎn)行業(yè)再次敲響警鐘：高負(fù)債高杠桿真的很危險(xiǎn)！

工地被迫停工，何時(shí)開(kāi)工未知！

售樓處被迫關(guān)閉，銷售回款基本為0！

員工被迫放假，即使重新上班很多工作也沒(méi)法開(kāi)展！

金融機(jī)構(gòu)被迫暫緩，何時(shí)推進(jìn)融資也未知！

顯而易見(jiàn)，房企的多數(shù)收入來(lái)源都被疫情砍斷了！

與此同時(shí)，員工工資要支出、貸款利息要?dú)w還，尤其是還有高額的債務(wù)到期。

數(shù)據(jù)顯示，2020年房企的還債規(guī)模將超過(guò)6000億。

如今，地產(chǎn)停擺1個(gè)月，而后續(xù)市場(chǎng)恢復(fù)則需要更長(zhǎng)的時(shí)間，對(duì)現(xiàn)金流控制不到位的房企來(lái)說(shuō)就是命懸生死一線。

我們不難猜測(cè)，即便后續(xù)會(huì)有政府救助，也將會(huì)有一些中小房企因此而宣告破產(chǎn)。

02收并購(gòu)掀起新高潮

如今，地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)法則：大魚(yú)吃小魚(yú)，大魚(yú)被更大的魚(yú)吃掉。

中小房企遭遇“饑餓游戲”的時(shí)候，對(duì)于那些資金實(shí)力雄厚，或擁有穩(wěn)健現(xiàn)金流的房企而言，則迎來(lái)一場(chǎng)圍獵游戲。

盡管疫情也給大型房企的當(dāng)前造成了極大困難，但于他們而言：危機(jī)過(guò)后是更大的機(jī)遇。

疫情結(jié)束后，那些手握重金的房企將通過(guò)收并購(gòu)獲得大量?jī)?yōu)質(zhì)的項(xiàng)目和價(jià)格便宜的土地，從而成為留在牌桌上的勝者。

屆時(shí)，大魚(yú)吃小魚(yú)、大魚(yú)吃大魚(yú)的收并購(gòu)將頻頻上演，行業(yè)將加快步入寡頭時(shí)代。

03迎來(lái)貨幣放水、政策刺激

大災(zāi)大難，大水漫灌。

幾乎每次危機(jī)過(guò)后，都會(huì)迎來(lái)強(qiáng)有力的刺激政策。

我們可以參照2003年的非典，當(dāng)時(shí)為刺激經(jīng)濟(jì)回暖，央行貨幣大放水，房地產(chǎn)行業(yè)因此迎來(lái)一波紅利。

2008年也是如此，貨幣放水后，央行投放的大量資金沉淀在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、交易和流通環(huán)節(jié)，帶動(dòng)了房企和居民杠桿率的快速上升。

盡管當(dāng)下，貨幣投放前總會(huì)建起防洪壩，防范資金過(guò)快過(guò)量的流入房地產(chǎn)，但不可否認(rèn)的是，提振房地產(chǎn)是拉動(dòng)GDP最簡(jiǎn)單有效的手段。

除了貨幣放水，降準(zhǔn)降息、減稅降費(fèi)等政策組合拳也大概率會(huì)出現(xiàn)，而政策性補(bǔ)貼、延期付款等已經(jīng)出臺(tái)。

就在2月3日，央行開(kāi)展了1.2萬(wàn)億元公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作投放資金，相較于去年同期多向市場(chǎng)投放了9000億元，而這也被認(rèn)為就是個(gè)開(kāi)端。

我們期望這一次，切莫用力過(guò)猛，然后再猛踩剎車。

04地方政策大面積松綁

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，當(dāng)前的調(diào)控主思路是建立和完善長(zhǎng)效機(jī)制，要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，從而防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

具體而言就是因城施策、分類指導(dǎo)，將調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)交給了地方政府。

那么，當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么？

不是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而是疫情疊加下的市場(chǎng)過(guò)快下行。

在疫情爆發(fā)前，各地其實(shí)已經(jīng)在密集的出臺(tái)各種樓市松綁政策。

市場(chǎng)預(yù)期在2020年，各地樓市限制政策大概率會(huì)松綁或取消。

如今，在疫情的封鎖下，各地樓市都已經(jīng)陷入冰凍期，幾乎是無(wú)任何的成交�？梢灶A(yù)見(jiàn)疫情不結(jié)束，樓市就不會(huì)解封。

在疫情的疊加下，地方政府取消當(dāng)?shù)貥鞘邢拗普叩囊庠笗?huì)更加的強(qiáng)烈。

05土地市場(chǎng)迎來(lái)機(jī)會(huì)

抗疫是場(chǎng)突如其來(lái)的戰(zhàn)役，而維護(hù)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展則是地方政府長(zhǎng)期的持久戰(zhàn)。

當(dāng)下，絕大多數(shù)的土地出讓計(jì)劃都被疫情打斷了，土地市場(chǎng)被按下了“暫停鍵”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海、杭州、重慶、天津、惠州等多個(gè)城市都將計(jì)劃好的土地出讓日期進(jìn)行了延期。

一個(gè)值得注意的消息是，自去年下半年來(lái)，土地市場(chǎng)就已經(jīng)遇冷，底價(jià)成交，流拍屢見(jiàn)不鮮。

預(yù)計(jì)待疫情結(jié)束后，各地政府會(huì)重新評(píng)估土地市場(chǎng)。

屆時(shí)各地都會(huì)出現(xiàn)土地集中出讓的情況，余糧充足的房企將等來(lái)一場(chǎng)渴求已久的土地盛宴。

06房企迎來(lái)融資高潮

想必在這個(gè)時(shí)候，有余糧的房企并不多。

2019年，大概是房企近十年來(lái)融資環(huán)境最差的一年。除了有限的幾個(gè)窗口期，基本上都處于收緊狀態(tài)。

細(xì)心觀察，2020年初曾有個(gè)短暫的發(fā)債窗口期，時(shí)間也就2個(gè)星期左右，行動(dòng)迅速的房企抓住這個(gè)短暫的窗口期融了一部分錢。

隨著春節(jié)的到來(lái)以及疫情爆發(fā)，這個(gè)窗口期就結(jié)束了。

那么，下一個(gè)窗口期什么時(shí)候到來(lái)呢？

很多人士預(yù)測(cè)，疫情結(jié)束的第一時(shí)間，融資窗口就會(huì)打開(kāi)，而這一次窗口期的時(shí)間和力度也可能是近幾年空前的。

在我們看來(lái)，疫情結(jié)束后，最快重啟的大概率也是房企融資。

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